금리는 여러 가지의 뜻으로 쓰입니다. 대출이나 예금을 말할 때는 이자율이지만 채권과 같은 것을 말할 때는 수익률로 표현하기도 합니다. 금리는 돈으로서 가지는 가장 큰 의미라고 생각합니다. 믿고 돈을 빌려줄 수 있는 신용이 생긴 이후에 금리가 생겼다고 생각합니다. 금리는 신용을 통해서 빌려주고 그에 대한 보상이 바로 금리입니다.
금리는 빌려주는 사람에게는 대가가 되고 빌리는 사람에게는 비용이 됩니다. 이것을 이자라고 합니다. 그런데 이자는 상황에 따라 다릅니다. 이자는 신용도와 빌리는 기간에 따라서 달라집니다.
신용도가 낮으면 그만큼 대출을 안 갚을 확률이 높기 때문에 이자가 높습니다. 대출 기간이 길어진다는 것도 역시 돈을 안 갚을 확률이 더 높아지므로 이자가 높아집니다. 반대로 신용도가 낮은 회사에 돈을 빌려주게 되면 이자를 높게 받을 수 있고 상환 기간이 길어지면 이자를 높게 받을 수 있습니다.
금리는 경제를 알려주는 바로미터라고도 하는데 고금리 경제와 저금리 경제로 나뉩니다. 고금리 경제는 이자율이 높습니다. 높은 이자를 받는 만큼 높은 대출이자를 지급해야 되기 때문에 고금리 사회에서는 저축이 가장 큰 투자입니다. 반면 저금리 경제에서는 이자가 박하여 돈을 빌려서 투자하기가 좋은 사회입니다. 저축이 외면받고 투자가 각광받는 경제 시스템입니다. 그렇기 때문에 경제 시스템에 상당한 영향을 미칩니다.
기준 금리는 기준이 되는 금리입니다. 각 나라는 금융통화 위원회가 있는데 대부분 여기서 의논을 하여서 기준 금리를 결정합니다. 기준 금리를 결정하는 요소로는 경제 컨디션과 인플레이션 율등이 있는데 중앙은행의 가장 중요한 역할은 바로 물가 관리와 통화 정책에 있습니다.
인플레이션이 너무 높으면 국민들이 살기 힘들어집니다. 시장의 통화량을 조절하면서 물가를 크게 움직이는데 막아주는 것이 바로 기준 금리입니다. 기준 금리가 낮으면 사람들이 빚을 내서 투자를 할 것이고 기준 금리가 높으면 사람들이 저축을 많이 할 것입니다. 자금의 흐름과 통화량의 움직임으로 전체적인 흐름을 만들어 갑니다.
중앙은행의 목표는 적당한 인플레이션을 유지하며 경제 성장을 하는 것입니다.
이러한 이유로 금리가 투자에 있어서 굉장히 중요합니다.
최근 금리가 시장에 영향을 많이 미치고 있습니다. 일반적으로 금리가 상승하면 부동산 시장과 주식 시장에 안 좋은 영향을 끼친다고 합니다. 그 이유는 금리가 상승할 경우 자금 흐름이 채권 발행이나 은행 예금 쪽으로 움직이기 때문입니다. 금리 상승은 가계에 영향을 미쳐 소비 여력 및 기업의 수익 구조에도 영향을 끼쳐 전체적인 소비를 위축하는 요인으로 작용됩니다.
우리가 계속해서 얘기하는 금리는 시장 금리인데 시장에서 결정되는 금리를 시장 금리라고 합니다. 매일매일 자금시장에서 수요와 공급에 의해서 변동되는 금리인데 시장금리가 오르면 고정되어 있는 채권 조건으로 인해 채권 가격은 하락하고, 시장금리가 하락하면 채권가격이 상승합니다.
채권이라는 것이 워낙 공부하기 어렵고 일반인이 할 수 없기 때문에 깊게 들어가면 복잡하여 세부적인 설명은 하지 않겠습니다. 펀드 매니저 입장에서 생각하고 투자를 한다면 시장 금리가 높을 때 이자를 많이 줄 때에 채권에 투자하는 것이 유리하고, 시장 금리가 낮을 때 투자하는 것이 불리합니다.
금리가 하락하면 대출 이자 부담이 감소하기 때문에 대출을 활용해 주택 부동산에 대한 매수가 증가합니다. 임대료를 받아 낮은 금리의 대출이자를 충당하고, 부동산 가격의 상승을 기대하며 부동산을 보유하게 됩니다.
부동산 경기가 과열이라고 판단되면 정부는 총부채 상환비율인 DTI 규제, 투기과열지구, 세금등을 인상하여 규제를 하고 부동산 가격은 시장금리가 대출이자를 부담할 수 있는 수준을 넘어서면 부동산에 대한 수요가 감소하면서 부동산 가격이 하락하게 됩니다.
지금 전체적으로 중국의 헝다나, 기타 부동산 회사들이 파산하는 이유가 싸이클이 바뀌고 있어서 그런 것인데 이런 부동산 관련 회사들은 조심해야 됩니다. 특히 리츠 같은 경우는 금리 인상이 될 경우 엑싯이 힘들 수도 있습니다.
부동산의 가격이 완만하게 오르는 것이 가장 베스트이지만 물가 상승률을 초월하는 급등 후 급락은 나라 경제를 망칠 수 있습니다.
금리를 인상하게 되면 문제가 지금까지 부동산을 산 사람들의 소비력이 굉장히 떨어집니다. 가장 주요되는 의식주 중에 주의 비용이 높아지게 되면 시장 전체적으로 충격을 받게 되고 시장 충격은 다시 부동산 가격에 영향을 주게 되었습니다.
그럼에도 불구하고 한국이 부동산 시장이 다른 나라에 비해서 안정적이었던 이유 중에 하나가 전세라는 특수한 구조 때문에 지금까지는 안 떨어 졌는데 전세 자금 대출이 지금 시중은행이 막으면서 전세가 없어지면 갭투자가 되지 않습니다.
여러모로 지금은 부동산이 혼란기인데 부동산 문제는 두 번째이고 지금 원자재의 급격한 상승을 잠재울 수 있는 방법에 대해서 찾아야 될 것입니다.
대부분의 사람들은 인플레이션과 금리 상승 두 벽에 막혀서 이도저도 가지도 못하는 형국이 벌어질 것으로 보입니다.
지금 세계적으로는 고점을 찍고 내려오는 형국입니다. 미분양도 점점 늘어나고 있는데 각국마다 조금씩 다른 것 같습니다. 한국의 경우에는 지금 전세가가 너무 높은데 은행 대출을 막아서 전세 찾는 사람들이 월세로 가는데 어떻게 될지는 모르겠습니다. 계산을 해보면 고점대비 20% 정도 하락할 가능성이 높습니다.
지금 두 가지 벽을 넘어야 다음 성장의 시대로 가는데 사실 코로나가 아니었다면 한번 터졌어야 될 경제적 위기가 코로나로 인해서 미뤄줘서 지금 오는 것으로 보면 이해가 쉽습니다. 제 때 조치하지 않는다면 충격은 더 클 것입니다.
많은 현명한 투자자들이 파티는 끝났다고 합니다.
기본적으로 생각해봐야 될 것이 금리 인상 되고 우리가 나가는 이자들이 더 많이 나가게 되면 사람들이 쓸 돈이 없어집니다. 그런데 인플레이션은 일어나고 있고요 그럼 살기가 더 힘들어질 것입니다. 돈이 더 안 돌고 힘들어지는데 지금 딱 그 구간입니다. 사실 그 구간 초입이었는데 코로나로 인해서 돈을 무한정 풀다 보니까 실질적으로 경제가 회복되고 나아진 게 아닌데 땜질처방 된 것입니다.
전반적으로 근본적인 해결책이 필요한 시점입니다.
출처 : 네이버 블로그 / 근공